売却時の査定とは、「物件や土地がいくらで売れそうか」という目安の金額を算出してもらうことです。適正な売却価格を知り、売却を成功させるための重要なプロセスといえます。
しかし、多くの場合、売却や査定は頻繁に経験するイベントではありません。初めて住宅の売却を検討する中で、査定とはどのようなものか、不安を覚える人もいるでしょう。
本記事では、戸建て住宅の売却査定の定義や方法を解説します。査定を依頼する際の注意点についても紹介しているため、売却を成功させるために役立ててください！
1. 戸建て住宅の売却査定とは
住宅を売却する際の査定とは、「物件や土地がいくらで売れそうか」という目安の金額を算出してもらうことです。戸建て住宅を売却するには、まず、対象の物件や土地が「いくらで売りに出せるか」を知る必要があります。査定は、適正な売り出し価格を把握し、早期売却につなげるために重要な役割を担います。査定を依頼できる場所の例は、以下の通りです。
・不動産仲介会社
・不動産の一括査定サイト
・不動産鑑定士
・不動産のコンシェルジュ
不動産仲介会社は、自社の取引実績から相場を割り出します。近隣エリアで不動産売買の実績が豊富な会社に査定を依頼することで、より正確な査定額が把握できます。また、不動産一括査定サイトを利用すると、1回の申込で複数の会社から査定額を受け取れる点がメリットです。
さらに、不動産の専門家に相談するのも1つの方法です。例えば、不動産鑑定士は、不動産を客観的な立場で査定してくれます。中立な視点でアドバイスが欲しい場合は、不動産売買に詳しいコンシェルジュに相談するのもおすすめです。
一般的に、不動産の査定は無料で実施されます。ただし、不動産鑑定士やコンシェルジュなどに相談する際は、費用が発生するケースもあるため注意が必要です。不動産鑑定士に「不動産鑑定書」という公的証明書を発行してもらう場合は、住宅1軒（土地を含む）につき数十万円程の費用が発生します。依頼先のタイプによって特徴が異なるため、売主や物件の状況に応じて利用を検討しましょう。
2. 査定額の算出方法
不動産の査定額を算定する方法には、いくつかの種類があり、対象物件や目的に応じて決定されます。代表的な算出方法は、以下の3つです。
・取引事例比較法
・原価法
・収益還元法
取引事例比較法は、過去の類似物件の取引事例を比較し、査定価格を決定する方法です。立地・物件の状態といった個別の状況を踏まえて価格を修正し、最終的な査定額を求めます。取引事例比較法は、主に、土地やマンションの査定額を算定する際に有効な手段です。
原価法では、建物を再度新築した場合の再調達原価から、築年数に応じた減価修正を加えて査定額を計算します。主に、戸建て住宅の建物部分の査定時に用いられる算出方法です。
収益還元法は、対象不動産が「将来どのくらいの利益を生み出せるか」という収益性に注目して査定額を計算する方法です。賃貸マンションやアパート、テナントビルなどの収益物件の査定に用いられます。
戸建て住宅の売却査定では、取引事例比較法や原価法が使われるのが一般的です。土地価格を取引事例比較法で計算し、建物価格は原価法で計算した上で、それぞれの試算価格を足し合わせて査定額を算出します。
3. 戸建て住宅の査定方法
戸建て住宅の査定方法としては、簡易査定・AI査定・訪問査定の3つが挙げられます。査定を依頼する場合は、簡易査定やAI査定といった手軽な査定を受け、売却の意思が固まってきた段階で訪問査定に進むのがおすすめです。それぞれの特徴を解説するため、査定についての理解を深める際に役立ててください。
3-1. 簡易査定（机上査定）
簡易査定は、依頼者から提供された物件情報などに基づき、担当者が査定額を算出する方法です。現地調査は実施せず、担当者の手元にある物件情報や公的データをもとに算出するため、机上査定とも呼ばれます。簡易査定で活用される公的データとしては、国税庁が公表する「路線価」や、国土交通省が公表する「公示価格」などが挙げられます。
簡易査定は、名前の通り、実際の物件状態を考慮しない簡易的な算出方法です。売却を検討するにあたり、大まかな査定額を把握したい場合に適しています。また、簡易査定を利用すると、査定額を迅速に把握できる点がメリットです。WEB上で所在地や築年数、床面積・間取りといった物件情報を入力すると、数日程で査定結果が受け取れます。
3-2. AI査定
AI査定とは、人工知能が査定額を算出する査定方法です。WEB上で物件情報やメールアドレスを入力することで、気軽に査定額を把握できます。AI査定では、電話番号などの情報を入力しなくても、即時結果を受け取れる点がメリットです。
ただし、AI査定による査定額は過去の取引データのみを参考に算出されるため、他の査定方法と比べて精度が低くなりやすい点に注意が必要です。担当者とのやり取りを避けて、簡単に相場を把握したい場合に適しています。
3-3. 訪問査定
訪問査定は、不動産仲介会社などの担当者が、物件や土地の現地調査を経て査定する方法です。建物の状態や周辺環境を踏まえて算出するため、結果が届くまでに1週間程時間がかかりますが、より高精度な査定が期待できます。
訪問査定で査定額に反映される主なポイントは、以下の通りです。
例えば、築年数が経過している住宅ほど、物件価値が下がります。築25年前後の建物は、物件価値が0円と判断される場合も少なくありません。ただし、築年数を重ねた建物でも、管理が行き届いていると物件価格が発生するケースも見られます。
建物や設備の劣化・損傷具合も、査定額に影響するポイントの1つです。外壁塗装・シロアリ駆除・水回りのメンテナンスなどを定期的に実施している物件は、査定時に高評価を得やすい傾向があります。
また、周辺環境には、騒音・振動・異臭といった環境条件も含まれます。このような環境トラブルは、査定時の低評価につながるため、言いづらいと感じる人も少なくないでしょう。しかし、売却後に大きな問題に発展する恐れがあるため、マイナス要素も隠さずに伝えるのが大切です。
なお、土地の査定時には敷地面積や形状だけではなく、都市計画区域をはじめとする法律上の規制もチェックされます。都市計画区域とは、都市計画法に基づいて都道府県知事や国土交通大臣が指定する「計画的に街づくりを進めるエリア」のことです。売却予定の土地が「都市計画法上どのような位置付けなのか」という点は、売却可否や売却後の土地活用に大きく影響するため、査定額を求める上でも重視されます。
4. 戸建て住宅の査定を依頼する際の注意点
戸建て住宅の査定を依頼する場合は、以下の3点に注意が必要です。
・複数の場所に依頼する
・査定額の根拠を確認する
・希望条件と物件情報をきちんと伝える
査定は、必ず複数か所に依頼し、価格を比較検討しましょう。査定額の算出根拠は、依頼先ごとに異なります。それぞれが保有している不動産の取引事例や数が異なるためです。1つの査定結果だけで判断するのではなく、複数の査定結果をもとに価格の妥当性を検討しましょう。
査定額を受け取ったら、査定の根拠を説明してもらうのも大切です。中には、契約を結んでもらうために高い査定額を提示し、契約後に価格を大幅値下げする不動産仲介会社も見られます。査定額だけではなく、「納得できる根拠に基づいて算定されているか」、「担当者が誠実、かつ丁寧に説明してくれるか」というポイントもチェックしましょう。
さらに、売主の希望や物件情報の詳細もきちんと伝える必要があります。売却希望時期や希望価格がある場合は、事前に伝えておくと、より納得いく取引が実現できるでしょう。
物件や土地に欠陥・不具合があるケースでは、隠さずに正直に伝えるのも重要です。売主は、法律に基づき、売却後も住宅の不具合に関して責任を負う義務があります。売却後に瑕疵が発見されると、補修費用や損害賠償を請求されたり、売買契約が解除されたりする恐れがあります。査定段階から不利な情報も隠さずに伝えることで、結果として、スムーズな取引につながります。
まとめ
戸建て住宅の売却査定とは、物件や土地が売却できそうな価格を算出してもらうことです。査定をもとに、適正価格で売り出すことで、早期売却につながる効果も期待できます。査定を依頼する際には、簡易査定やAI査定といった手軽に利用できる査定を受けた上で、訪問査定でより詳細な価格を把握するのがおすすめです。
また、査定額の算出根拠は、査定の依頼先によって異なります。複数か所に査定を依頼し、価格の妥当性を判断しましょう。不動産取引におけるトラブルを防ぐために、査定額の根拠を確認したり、物件情報や瑕疵を正確に伝えたりするのも重要です。
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